日本で不動産賃貸・民泊をするときの税金　海外にお住まいの方（非居住者）の注意点も解説

こんにちは。公認会計士・税理士の越田泰生です。

円安などを背景に、日本の不動産を貸したり、民泊を始めたりする方が増えています。海外にお住まいのまま、日本で不動産を持つ方も少なくありません。

ただし、不動産の使い方によって、税金の扱いは変わります。賃貸の利益には所得税や法人税がかかり、消費税は、住宅、土地、事業用の建物で扱いが大きく異なります。海外にお住まいの方（非居住者）には、追加の注意点もあります。

この記事では、日本で不動産賃貸業を営むときの税金の基本と、海外にお住まいの方の注意点を説明します。

※この記事は、2026年11月時点の制度にもとづいています。実際の判断は、お一人おひとりの状況によって変わります。

1. 賃貸の利益にかかる所得税・法人税

不動産賃貸の利益は、一般に、賃料収入から必要経費を差し引いて計算します。

会社で不動産を持つ場合、法人税などの実効税率は、おおむね30%前後です。実際の税率は、所得の金額、資本金、所在地などによって変わります。

個人で持つ場合、税率は、ほかの所得と合わせた所得の金額によって変わります。住民税を含めると、所得の水準に応じて、おおよそ15%から50%を超えるところまでの幅があります。

この差は、個人で持つか会社で持つかを考えるうえで、大切な要素になります。

2. 必要経費と減価償却

不動産賃貸の必要経費には、状況に応じて、管理料、修繕費、保険料、固定資産税などの税金、借入金の利子、専門家への報酬、減価償却費などがあります。

特に大切なのが減価償却です。建物の購入代金は、一度に経費にはなりません。日本の税法で定められた耐用年数にわたって、少しずつ経費にしていきます。

耐用年数は、建物の種類や構造、築年数、新築か中古かなどによって変わります。実務では、課税される利益に大きく影響します。

また、土地は減価償却しないので、購入した金額を土地と建物に分けて記録することが大切です。

個人で不動産賃貸を営む場合は、要件を満たせば、青色申告の特典を受けられることがあります。

3. 不動産賃貸と消費税

賃料に消費税がかかるかどうかは、不動産の使い方によって変わります。

• 住宅の賃料：一般に消費税はかかりません（非課税）。
• 土地の賃料：一部の例外を除き、一般に非課税です。
• 事務所や店舗など、事業用の建物の賃料：一般に消費税（標準税率10%）の課税対象です。
• 民泊の宿泊料：住宅の貸付けとしての非課税には当たらず、ホテルや旅館と同じく消費税の課税対象です。（課税対象になることと、実際に消費税を納める義務があるかどうかは、別に判定します。）

この違いは、受け取る賃料だけでなく、経費や物件の購入にかかる消費税の扱いにも影響します。住宅として貸す物件を買う場合と、事業用として貸す物件を買う場合とでは、税金の結果が大きく変わることがあります。

そのため、消費税は、賃貸を始めてからではなく、物件を買う前に検討しておくのが望ましいです。

4. 海外にお住まいの方（非居住者）の注意点

• 日本での確定申告：日本にある不動産の賃料は、海外にお住まいの方にとっても日本で課税される所得に当たり、原則として日本で確定申告が必要です。
• 賃料からの源泉徴収：海外にお住まいの方に日本の不動産の賃料を支払う人は、原則として、賃料から20.42%の所得税等を源泉徴収します。ただし、個人が自分や親族の住まいとして借りる場合は、源泉徴収は不要です。個人でも事務所や店舗として借りる場合や、会社が社宅として借りる場合は、源泉徴収が必要です。源泉徴収された税金は、確定申告で精算します。（20.42%は2026年時点の税率で、所得税20%と復興特別所得税を合わせたものです。）
• 納税管理人：海外にお住まいの方が日本で申告や納税をするときは、日本にいる人を納税管理人として定め、税務署に届け出るのが一般的です。
• お住まいの国での申告：お住まいの国でも、日本の不動産の所得の申告が必要になることが多くあります。日本で納めた税金を、お住まいの国で外国税額控除として差し引けるかどうかも確認が必要です。
• 民泊の所得の区分：国税庁の公表資料では、個人が行う民泊（住宅宿泊事業）の所得は、原則として雑所得とされています。事業として行っていることが明らかな場合は事業所得になり、不動産賃貸業を営む方が次の入居者が決まるまでの間に一時的に民泊を行う場合は、不動産所得に含めてもよいとされています。

5. よくある質問

不動産は、個人で持つのと会社で持つのと、どちらがよいですか？

すべての方にあてはまる答えはありません。

個人の場合、賃貸の利益はほかの所得と合わせて課税されるため、所得が増えるほど税率が上がることがあります。会社の場合は法人税がかかり、経費や役員報酬の面で選択肢が広がることがありますが、経理や申告、社会保険、事務の負担も増えます。

実務では、表面的な税率だけで決めるのではなく、見込まれる賃貸の利益、ほかの所得、今後の物件の購入、借入れ、長期の計画を比べて判断するのがよいと考えています。

賃貸業を広げていく予定であれば、次の物件を買う前に比べておくと役に立ちます。あとで持ち方を変えると、それ自体に税金や手続きの費用がかかることがあるためです。

土地と建物の金額は、分けて記録したほうがよいですか？

はい。日本では、土地と建物で税金の扱いが違うため、大切です。

建物は耐用年数にわたって減価償却しますが、土地は減価償却しません。土地と建物の分け方は、消費税や、将来売却するときの税金にも関係します。

そのため、物件を買ったときから、土地と建物の金額をはっきり分けて記録しておくことをおすすめします。

6. 購入・保有・売却のときの税金

賃料にかかる税金は、不動産投資の税金の一部にすぎません。不動産を買うとき、持っている間、貸しているとき、売るときで、それぞれ別の税金がかかることがあります。

また、不動産賃貸では、請求書、領収書、管理会社の明細、電子データの取引記録など、多くの記録が生まれます。電子データで受け取った書類の保存方法にも注意が必要です。

7. ご相談

不動産賃貸では、物件の使い方、土地と建物の分け方、減価償却、必要経費、個人で持つか会社で持つかによって、税金の扱いが変わるため、正しい経理が特に大切です。

こしだ会計事務所では、不動産賃貸業の記帳、確定申告、会計、税務の計画をお手伝いしています。海外にお住まいの方や外国籍の方には、日本語でも英語でも対応します。税金や会計以外の手続き（会社設立、ビザ、社会保険、法律問題など）が必要な場合は、ほかの専門家と連携してサポートします。

日本で不動産の購入や賃貸、民泊をお考えの方は、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。